העליון לרוכשים בהנביאים 63: מי שהשלים את הבנייה מחויב לחוזה כולו

בית המשפט העליון קיבל את ערעורם של זוג שקנו דירה בפרויקט חיזוק ותוספת בניין ברחוב הנביאים 63 בבת ים. נקבע שמלווה וכונס שבוחרים להשלים פרויקט של חברה שקרסה נכנסים בנעליה, ולא יכולים לקיים רק את הסעיפים הנוחים להם בחוזה.

הסיפור של הבניין

את הפרויקט ביצעה חברת ״עיבוי בינוי, הנביאים 63 בת ים״, חברה בת של עמנדב. היא התחייבה לחזק את בניין המגורים הקיים, ובתמורה קיבלה זכות לבנות בו 14 דירות חדשות.

היתר הבנייה ניתן ב־20 בדצמבר 2017, ולפי החוזה הדירה של הזוג הייתה אמורה להימסר עד 20 בדצמבר 2019. זה לא קרה. החברה לא עמדה בהחזר ההלוואות, ובינואר 2021 מונה עורך הדין חגי אולמן לכונס נכסים מטעם הגורמים המלווים. הם החליטו להשלים את הבנייה, במקום לממש את ערבויות חוק המכר.

הדרך לעליון

בפברואר 2022 ביקשו הרוכשים פיצוי על האיחור במסירה. בפברואר 2023 דחתה שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, איריס לושי־עבודי, את הבקשה. הרוכשים, שיוצגו בידי עורך הדין גולן אמסלם, ערערו לעליון.

בעליון ישבו המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטות יעל וילנר ורות רונן. לפי מרכז הנדל״ן, הערעור התקבל פה אחד, ואת פסק הדין המרכזי כתבה רונן. בביזפורטל תוארה הקבלה כחלקית.

מה בדיוק נקבע

לפי פסק הדין, מי שמחליט להשלים את הבנייה לא יכול לעשות את זה באופן סלקטיבי. סולברג הוסיף שחוזה כזה הוא עסקת חבילה, ואי אפשר לאמץ רק חלק ממנו.

השופטים גם חילקו את הפיצויים לשתי תקופות. מה שהצטבר מ־18 בפברואר 2020 ועד מינוי הכונס ב־31 בינואר 2021 נחשב חוב עבר. מה שהצטבר מאז המינוי ועד המסירה נחשב הוצאות הליך, שמשולמות בעדיפות. במילים פשוטות, על החלק השני יש קדימות בתשלום.

התיק הוחזר למחוזי, שיקבע אם הרוכשים זכאים לפיצוי ובאיזה סכום. המשיבים חויבו בהוצאות של 25,000 שקל. לפי ביזפורטל, סולברג הסתייג מקביעה של רונן שלפיה הצדדים יכולים להסכים על ויתור חלקי של הרוכשים על הפיצוי.

למה זה חשוב בבת ים

עורכת הדין טל לייבושר דהאן אמרה למרכז הנדל״ן שפסק הדין הוא אבן דרך בדיני הליווי הפיננסי, ושמלווים צפויים לבחון מחדש את הסיכון בהשלמת פרויקטים. במרכז הנדל״ן ציינו שהפסיקה רלוונטית במיוחד לבעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית שהיזם שלהם קרס באמצע הבנייה.

בעיר שבה רוב התחלות הבנייה הן בהתחדשות עירונית, זו לא שאלה תיאורטית. מי שנמצא בפרויקט שנתקע, והגורם המממן לקח בו את המושכות, יודע עכשיו שאם המלווה בחר להשלים את הבנייה, הוא מחויב לחוזה כולו, כולל הסעיפים על איחור במסירה.